Симулация не може да се разкрива нито чрез предварителен договор за продажба на недвижим имот, нито чрез оценителна експертиза!
Симулацията на договора за продажба на недвижим имот е порок, касаещ волята на страните. Тя няма нищо общо нито с пазарните цени на имотите, нито с предходни задължения на страните. Няма значение дали има еквивалентност на насрещните престации. Симулацията означава наличие на прикрито и привидно съглашение, съзнателно договорени от двете страни.
Обратно писмо
Разкриването на симулация се извършва чрез нарочен документ – обратно писмо /CONTRA LETТRЕ/. Това не е някакъв документ, който прави симулацията вероятна, а нарочен документ, специално съставен за да разкрие симулацията. Това е документ, който е съставен заедно със симулативният договор, или след него, в който двете страни, или едната страна, правят изявление, в което потвърждават, че договорът е напълно или частично симулативен. И пак повтаряме, това е нарочен документ, специално създаден за разкриване на симулацията. – проф. Петко Венедиков – „Писмени доказателства и свидетелски показания в гражданския процес“ изд. СиБи 1994г. стр.97 и сл.
Разкриване на симулация на договор за продажба на недвижим имот чрез свидетели
ГПК допуска разкриване на симулация на договор за продажба на недвижим имот и чрез свидетели, при наличието на така нареченият „непълен обратен документ“ или „начало на писмено доказателство“ – чл.165, ал.2 ГПК. В този случай обаче, симулацията не се доказва чрез този непълен документ! Този документ служи на съда само за доказване на евентуална вероятност на симулацията, и дава на съда право да допусне свидетелски показания, чрез които да се доказва симулацията. И тогава вече, със свидетелски показания, се прави пълно и главно доказване на факта на симулацията и най вече, какво е било прикритото съглашение – проф. Петко Венедиков в същия труд.
Практика на Върховен Касационен Съд по въпроса
В горния смисъл са:
Решение № 12 от 31.01.2019 г. по гр. д. № 2000/2018 г., г. к., ІV г. о. на ВКС,
Решение № 251 от 09.01.2015 г. по гр. д. № 7253/2013 г., г.к., І г. о. на ВКС, и много други.
В заключение съветваме задължително да ползвате услугите на опитен адвокат по вещно право още преди подписване на предварителният договор за продажба на недвижим имот.