Съдебна Практика относно продажбата на избено помещение с отделен нотариален акт
Според константната и еднозначна практика на Върховен Касационен Съд на Република България, избени и тавански складове към апартаменти не могат да бъдат обект на самостоятелни прехвърлителни сделки с отделен нотариален акт отделно от жилищата, към които принадлежат. Не може да се извърши валидна продажба на избено помещение.
В този смисъл са редица решения на ВКС, от които са:
Решение № 163 от 17.09.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1170/2010 г., I г. о.
Решение № 313 от 05.04.2000 г. по гр. д. № 793/97 г. на ВС, I г. о.,
Решение № 394 от 22.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 185/2010 г., II г. о., ГК.
Решение № 1229 от 16.01.2009 г. по гр. д. № 4889/2007 г., г. к., І г. о. на ВКС
Решение № 265 от 19.03.2009 г. гр. д. № 6331/2007 г., г. к., І г. о. на ВКС Решение № 81 от 04.04.2014 г. по гр. д. № 5556/2013 г., г. к., І г. о. на ВКС
Подобно е становището на Върховен Касационен Съд в още десетки решения.
Какво казва правната теория по въпроса за продажба на избено помещение с отделен нотариален акт?
Според теорията на Българското Вещно Право, недвижимите имоти – обекти на собственост са numerus claussus – тоест са изчерпателно изброени. Избата и таванското помещение на са самостоятелни обекти на право на собственост, както не е самостоятелен обект например кухнята на апартамента, отделно от самия апартамент. ТЕ НЕ МОГАТ ДА БЪДАТ ПРИТЕЖАВАНИ ОТДЕЛНО ИЗВЪН ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ ЖИЛИЩЕ В СЪОТВЕТНАТА СГРАДА. Прехвърлителна сделка е невъзможна.
Връщане на платената цена по нищожен нотариален договор за продажба
С оглед на гореизложеното, предварителен договор за продажба на избено помещение помещение е нищожен на основание чл.26, ал.1 и ал.2 ЗЗД поради невъзможен предмет и противоречие на императивни норми на закона. При плащане въз основа на нищожен договор, платената сума се счита като платена без основание и подлежи на връщане от момента на самото плащане – чл.55 ЗЗД. Налице е изначална липса на основание. Вземането става изискуемо от момента на плащането. От същата дата започва да тече погасителна давност спрямо вземането на купувача за връщане на платената по нищожния договор цена.
Във всички случаи на сделки с предмет складови или избени помещения Ви съветваме да ползвате услугите на адвокат недвижими имоти.